Apartamentarea unui imobil în 2026: pași, acte și noile reguli pentru blocurile în construcție

Apartamentarea este operațiunea prin care o clădire înscrisă ca un singur corp devine mai multe proprietăți distincte: apartamente, spații comerciale, garaje sau boxe, fiecare cu propria carte funciară. Fără ea, o casă cu două locuințe sau o clădire cu parter comercial și etaj de locuit poate fi vândută, ipotecată ori moștenită doar ca întreg sau în cote abstracte.

Art. 26 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 definește operațiunea astfel: împărțirea unei construcții-condominiu în mai multe unități individuale se numește apartamentare, iar împărțirea unei unități individuale în mai multe unități noi se numește subapartamentare. Ambele se fac pe baza unei documentații cadastrale și a unui act autentic.

Când ai nevoie de apartamentare

• vrei să vinzi separat parterul și etajul unei case sau cele două jumătăți ale unui duplex;
• moștenitorii vor să împartă clădirea în natură, fiecare cu locuința lui;
• o bancă acceptă în garanție doar unitatea care se finanțează, nu întreaga clădire;
• ai construit un bloc mic sau o clădire mixtă, cu spații de locuit și comerciale;
• vrei să separi o boxă, un garaj sau un spațiu dintr-o unitate existentă.

Ce rezultă în cartea funciară

Pentru un imobil cu construcție-condominiu, legea prevede trei niveluri de evidență: cartea funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție și câte o carte funciară individuală pentru fiecare unitate. Fiecare unitate primește o cotă din părțile comune și din teren. Regulamentul ANCPI interzice ca această cotă să fie zero.

După apartamentare, verificările se fac pe cartea individuală a unității care te interesează. Extrasul colectiv arată structura clădirii, dar nu înlocuiește extrasul unității când e vorba de proprietar, ipotecă sau vânzare.

Cei trei pași ai procedurii

Regulamentul de recepție și înscriere aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023 descrie apartamentarea ca o operațiune „pe flux întrerupt”, în trei etape distincte:

• Recepția documentației cadastrale de apartamentare, întocmită de o persoană autorizată și verificată de OCPI;
• Actul de apartamentare în formă autentică, semnat la notar de proprietari, sau o hotărâre judecătorească;
• Înscrierea actului în cartea funciară, moment în care se deschid cărțile funciare individuale.

Pentru că etapele sunt separate, între recepție și semnarea la notar poate trece un interval. Planifică momentul semnării în funcție de tranzacția sau de partajul care urmează.

Ce conține documentația de apartamentare

Potrivit art. 136 din Regulament, dosarul tehnic cuprinde:

• cererea de recepție și dovada achitării tarifului;
• declarația pe propria răspundere privind identificarea imobilului măsurat;
• copiile actelor de identitate ale proprietarilor sau certificatul constatator, pentru firme;
• actul administrativ de la autoritatea locală, prezentat mai jos;
• memoriul tehnic;
• fișa colectivă, cu unitățile individuale, părțile comune și cotele din părțile comune;
• releveele cu propunerea de apartamentare pe fiecare nivel și releveul fiecărei unități;
• planul de amplasament și delimitare.

Actul de la primărie și excepția pentru clădirile vechi

Elementul care blochează cel mai des dosarul este actul administrativ: certificatul de atestare a edificării sau extinderii construcției, autorizația de construire în care este menționat numărul de unități individuale, ori un alt act al autorității locale din care rezultă acordul pentru apartamentare și numărul de unități rezultate.

Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, art. 144 din Regulament permite înlocuirea acestui act cu o declarație autentică a proprietarului înscris în cartea funciară. Declarația trebuie să arate anul construirii, dacă nu reiese din cartea funciară, numărul de unități rezultate și faptul că nu s-au efectuat modificări structurale sau nestructurale de la înscrierea construcției.

Situații care opresc apartamentarea

Construcțiile înscrise în cartea funciară „pe stadii de execuție” nu pot fi apartamentate. De asemenea, dacă după înscriere clădirea a fost modificată — pereți mutați, mansardă amenajată, extindere — art. 147 cere mai întâi actualizarea informațiilor tehnice și abia apoi apartamentarea. Un dosar depus peste o situație din teren diferită de cea din evidențe va primi, cel mai probabil, referat de completare sau respingere.

Subapartamentare, alipire, reapartamentare

Subapartamentarea împarte o unitate existentă în mai multe, de exemplu un apartament mare în două garsoniere sau separarea unei boxe. Alipirea unităților face invers: unește două apartamente vecine într-unul singur. Reapartamentarea reconfigurează condominiul sau o parte din el, cu recalcularea cotelor din părțile comune. Dacă un singur proprietar deține toate unitățile, poate cere sistarea apartamentării, iar clădirea revine la o singură înscriere. Fiecare dintre aceste operațiuni are propria documentație și cere, la rândul ei, act autentic.

Ce s-a schimbat în 2026: preapartamentarea

Legea nr. 207/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025, a completat art. 26 din Legea nr. 7/1996 cu o operațiune nouă: preapartamentarea construcției-condominiu „bun viitor”. Regulile tehnice au fost introduse în Regulamentul ANCPI prin Ordinul nr. 293/2026, aplicabil din 8 martie 2026.

Concret, pentru un bloc aflat încă în construcție, persoana autorizată întocmește documentația de preapartamentare strict pe baza autorizației de construire și a documentației tehnice pentru autorizarea lucrărilor (DTAC), fără măsurători. După recepție și semnarea actului autentic de preapartamentare, se deschid cartea funciară a construcției viitoare și câte o carte funciară pentru fiecare unitate viitoare, cu mențiunea expresă că acestea sunt „bunuri viitoare”. Dacă documentația diferă de autorizația de construire, cererea se respinge.

După finalizarea blocului, constatată prin procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării, se face apartamentarea propriu-zisă, iar cărțile funciare deschise anterior se actualizează cu datele reale.

Termenele noi

Ordinul ANCPI nr. 289/2026 a introdus coduri distincte de servicii, cu termene în zile lucrătoare:

• recepția preapartamentării: 7 zile, respectiv 3 zile în regim de urgență;
• înscrierea operațiunii de preapartamentare: 7 zile, respectiv 3 zile;
• recepția construcției finalizate și a apartamentării: 15 zile, respectiv 5 zile;
• înscrierea construcției finalizate și a apartamentării: 15 zile, respectiv 5 zile.

Ce înseamnă pentru cine cumpără din faza de proiect

Legea nr. 207/2025 a modificat și art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții. Dezvoltatorul poate promite vânzarea unei unități viitoare numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile viitoare. Promisiunea se încheie doar în formă autentică, după obținerea extrasului de carte funciară al unității viitoare, iar notarul cere notarea ei în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în ziua lucrătoare următoare.

Legea limitează și banii plătiți înainte de finalizare. O convenție de rezervare poate dura cel mult 60 de zile, iar suma de rezervare nu poate depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Avansurile se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului, și pot fi folosite doar etapizat: cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea acesteia, cel mult 20% pentru instalații.

Înainte să semnezi, cere numărul cărții funciare a unității tale viitoare și verifică un extras recent: denumirea unității, suprafața proiectată, cota din teren, mențiunea „bun viitor”, dezvoltatorul ca titular și eventualele ipoteci asupra terenului. După semnare, verifică din nou dacă promisiunea a fost notată.

Checklist înainte de apartamentare

• verifică dacă situația din teren corespunde cu releveele și construcția înscrisă;
• află dacă ai act administrativ cu numărul de unități sau dacă se aplică excepția pentru clădirile de dinainte de 2001;
• stabilește de la început cotele din părțile comune și din teren, împreună cu toți coproprietarii;
• verifică dacă există ipoteci sau alte sarcini care se vor transmite asupra unităților noi;
• programează notarul abia după recepția documentației;
• după înscriere, comandă extrasele individuale și compară-le cu actul de apartamentare.