Ce verifici în cartea funciară înainte să cumperi un apartament sau un teren

Vizionarea proprietății îți arată starea locuinței sau a terenului; cartea funciară îți arată cum este imobilul înregistrat și ce drepturi îl afectează. Verificarea ar trebui făcută înainte de semnarea unei promisiuni și, mai ales, înainte de plata unui avans semnificativ. Nu este nevoie să fii proprietar pentru a solicita un extras de carte funciară pentru informare dacă ai datele corecte ale imobilului.

1. Confirmă că ai imobilul corect

Începe cu unitatea administrativ-teritorială, numărul cărții funciare și numărul cadastral. La apartamente, verifică numărul unității individuale, nu doar cartea funciară colectivă a blocului. La terenuri, o adresă poștală poate descrie o zonă sau mai multe parcele; identificatorul cadastral este cel care diferențiază imobilele.

Compară adresa, suprafața, categoria de folosință și descrierea construcțiilor cu anunțul, actul de proprietate și situația prezentată la vizionare. O diferență nu înseamnă automat fraudă, dar trebuie explicată și, dacă este necesar, corectată înaintea tranzacției.

2. Citește titularii și cotele din partea a II-a

Verifică cine este înscris ca proprietar, ce cotă deține fiecare și în baza cărui act a fost dobândit dreptul. Dacă sunt mai mulți coproprietari, vânzarea întregului imobil presupune participarea tuturor sau reprezentarea lor valabilă. Numele din extras trebuie corelat cu actele de identitate și cu eventualele schimbări de nume.

Uită-te și la natura dreptului. Proprietatea exclusivă, coproprietatea, nuda proprietate și uzufructul produc situații diferite. Dacă formularea nu este clară, cere notarului să o explice înainte să îți asumi obligații contractuale.

3. Analizează partea a III-a, nu doar cuvântul „ipoteci”

Aici pot apărea ipoteci, sechestre, servituți, interdicții de înstrăinare sau grevare, drepturi de uzufruct și alte sarcini. Pot exista și notări privind litigii ori alte situații cu efect asupra tranzacției. Citește pozițiile active, numărul încheierii și actul care a stat la baza înscrierii.

O ipotecă nu face întotdeauna vânzarea imposibilă: în practică poate exista o procedură de rambursare și radiere coordonată cu banca și notarul. Dar nu accepta doar promisiunea verbală că „se rezolvă după”. Mecanismul, documentele băncii și fluxul banilor trebuie clarificate înainte de semnare.

4. Compară evidența cu realitatea

La apartamente, verifică dacă releveul corespunde compartimentării actuale. Balcoane închise, pereți mutați, extinderi sau uniri de apartamente pot necesita acte și actualizare cadastrală. La case, compară numărul și amprenta construcțiilor înscrise cu ceea ce există pe teren.

Pentru terenuri, un extras de plan cadastral te ajută să înțelegi conturul și vecinătățile, dar nu înlocuiește trasarea limitelor de către un specialist. Dacă gardul, accesul la drum sau suprafața folosită ridică semne de întrebare, cere verificare tehnică înainte de cumpărare.

5. Verifică documentele pe care cartea funciară nu le înlocuiește

• actul de proprietate și lanțul documentelor relevante;
• certificatul fiscal și eventualele obligații locale;
• certificatul de performanță energetică, unde este necesar;
• autorizația de construire, procesul-verbal de recepție și actele extinderilor;
• regimul urbanistic, accesul și utilitățile, mai ales pentru teren;
• situația asociației de proprietari și a furnizorilor, după caz.

Extrasul nu certifică lipsa datoriilor fiscale sau a facturilor neachitate și nici calitatea fizică a construcției. El este o piesă centrală a verificării, nu întregul dosar.

6. Cere o versiune recentă înainte de decizie

Un extras vechi poate fi util pentru istoric, dar nu pentru o decizie actuală. Solicită unul recent înainte de avans și lasă notarul să obțină extrasul pentru autentificare la momentul potrivit. Dacă între cele două momente apar înscrieri noi, acestea trebuie analizate.

Pentru valori mari sau situații neobișnuite, implică din timp notarul, avocatul și persoana autorizată în cadastru. Costul unei verificări este mic în comparație cu riscul de a cumpăra un imobil diferit de cel promis sau afectat de drepturi pe care nu le-ai înțeles.